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首都圏の湾岸高層マンション、大震災後も人気の“なぜ”


東日本大震災後の不動産市場を占う数値が、9月20日に国土交通省から発表された。2011年7月1日時点の全国2万地点以上の地価を取りまとめた、「都道府県地価調査」である。震災の影響を織り込んだ公的機関による地価調査はこれが初めてだ。

東京圏のエリア別地価下落率

 被災地と並んで注目を集めていた首都圏の地価は、一言で表すと「西高東低」。液状化の被害によって湾岸部の人気エリアだった千葉県浦安市などが大きく下落。その一方で、地盤が強固な武蔵野台地に位置し都心にも近い東京都武蔵野市などは、ほぼ下げ止まった。

■江東区は下落幅が縮小 交通利便性が下支え

 ただ内容を細かく見ていくと、意外な事実が浮かび上がる。浦安市とともに首都圏を代表する湾岸エリアの住宅地である東京都江東区。その地価は10年(前年比2・4%減)と比べて、下落幅が同1・6%減まで縮小している。

 同じ湾岸部で、どうして大きな差が生まれたのか。

 「震源地からの距離や地盤の強度など諸説考えられるが、結果として江東区の湾岸エリアで今回の地震による液状化の被害はほとんどなかった。それが両者の明暗を分けた」と東京カンテイの中山登志朗上席主任研究員は分析する。

 首都圏の人口10万以上の市区で、対前年比で下落率が3ポイントを上回る大幅悪化となったのは、浦安市と千葉市美浜区のみ。どちらも沿岸部が軒並み液状化の被害を受けた地域だ。一方、その他の市区では、リーマンショックに伴う地価下落基調から脱しつつある、という震災以前からの傾向が継続しているという。

 住宅価格も底堅い。東京カンテイのまとめでは、江東区の中古マンションの売却希望価格(1坪当たり)は、10年平均の179・5万円から11年1~8月平均で182・1万円へ上昇している。浦安市が165・6万円から161・7万円に下落したのに比べると対照的だ。

 そもそも、震災以前から江東区の湾岸エリアの高層マンションに対する人気は高かった。「銀座からタクシーでワンメーターの距離にしては割安な物件が多い」(不動産経済研究所の福田秋生企画調査部長)。

 埋め立て地で大量供給できるため、販売価格は都心部より低く抑えられている。加えて、オフィスの中心街である丸の内や大手町への通勤も便利とあって、高所得層のサラリーマンを中心に売れていた。

 震災直後こそ需要は激減したが、有事の際も徒歩で帰宅できるなどの理由から、夏場以降は再び持ち直しているという。

■さながらタワー戦争 ただ供給過剰の懸念も

 こうした流れを受け、大手デベロッパーも湾岸エリアでの新規供給を徐々に再開させつつある。中でも“湾岸復活の象徴”として業界の耳目を集めるのが、野村不動産が手掛ける「プラウドタワー東雲」(江東区東雲)だ。

 震災以降、大手デベロッパーが湾岸エリアで超高層マンションを発売するのは、この物件が初めて。9月10日にモデルルームを先行オープンさせたところ、販売価格は発表していないにもかかわらず、2週間余りで800組が来場した。問い合わせだけでも5000件を超えており、この規模の物件としては「極めて好調」(野村不動産)。

 トータルブレインの久光龍彦社長は「耐震構造や地盤改良など災害対策をあらかじめ商品企画に盛り込んでいるし、ブランド力もある。売れて当たり前」と評価する。

 東雲の近隣でも需要は回復している。東京建物が分譲中の「ブリリア有明スカイタワー」(江東区有明)は4月の成約件数がゼロだった。ところが、8月以降は70~80件まで復調した。

 中央区晴海では三菱地所レジデンスがプロゴルファーの石川遼をナビゲーターに起用した大型物件が来年初頭の発売を控えている。都心に近い湾岸エリアはさながら、大手各社がしのぎを削る、「タワー戦争」の様相だ(表)。

 そうなると、デベロッパーの懸念となるのが供給過剰による競争の激化だ。リーマンショック前に発生した不動産のミニバブルの時期であれば、眺望に優れ、抜群の資産性を持つ湾岸タワーマンションは、首都圏以外からも広く客を集めることができる超優良物件だった。

 ところが、震災以降にやって来るのは、周辺の事情をよく知る江東区近隣の住民が中心。液状化への不安がぬぐえないなどの理由で、遠くから足を運ぶ客は少なくなっている。

 今後も次々と新築マンションが供給される中、限られた客の争奪戦になれば、販売価格が下落する可能性がある。どれだけ需要は拡大するか。デベロッパーは期待と不安を抱えながら、勝負の時を迎える。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20111017-00000000-toyo-bus_all


交通の便がいいのはわかるが怖くないのかなぁ?
液状化のリスクを考慮しても、まだ割安だって判断しているってことなのかなぁ?

と思ったら、買いに来る人は周辺地域の人たちが中心なんですね。
昔から住んでて愛着がある人ならわからないでもないかな。

まぁ僕に理解されようがされまいが関係ないといえば関係ないんですけどね。
田舎に住んでる貧乏人のやっかみでしたw
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2011-10-17  Top▲
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